تخلیه مستاجر در ترکیه یکی از چالش برانگیزترین موضوعاتی است که بسیاری از خریداران خانه، به‌ویژه خارجی‌ها، پس از خرید ملک با آن مواجه می شوند. اگر خانه‌ای را خریداری کرده‌اید که همچنان مستأجر در آن ساکن است، شاید تصور کنید ارسال یک اخطار کافی است تا بتوانید ملک را تخلیه کرده و خود از آن استفاده کنید.
اما واقعیت این است که قوانین ترکیه در این زمینه شرایط و محدودیت‌هایی دارد که اگر از آن‌ها آگاه نباشید، ممکن است با دردسرهای حقوقی و هزینه‌های پیش‌بینی نشده روبرو شوید. در این مقاله، به‌طور کامل به قوانین و روند حقوقی فرآیند تخلیه مستاجر در ترکیه پس از خرید خانه می پردازیم تا با آگاهی کامل اقدام کنید و از حقوق خود به بهترین شکل محافظت نمایید.
اگر خانه‌ای را در ترکیه خریداری کرده‌اید که مستاجر در آن سکونت دارد، بهتر است با مراحل قانونی تخلیه مستاجر آشنا باشید. بر اساس قانون تعهدات شماره 6098، حقوق مالک جدید به روشنی مشخص شده است. طبق این قانون:
مالک جدید، طرف قرارداد اجاره می‌شود
از لحظه‌ای که سند ملک به نام شما منتقل می‌شود، به صورت خودکار جایگزین مالک قبلی در قرارداد اجاره خواهید شد و مستاجر موظف به رعایت همان قرارداد خواهد بود.وجود تبصره اجاره در سند، تعیین‌کننده ادامه قرارداد است
اگر در سند رسمی ملک تبصره‌ای مبنی بر وجود قرارداد اجاره وجود داشته باشد، باید تا پایان مدت آن قرارداد، اجازه سکونت مستاجر را بدهید.در صورت عدم وجود تبصره، اخطار قانونی ضروری است
اگر تبصره‌ای در مورد اجاره وجود نداشته باشد و قصد تخلیه خانه را داشته باشید، باید حداکثر ظرف یک ماه از تاریخ انتقال سند، به مستاجر اخطار رسمی تخلیه ارسال کنید. در غیر این صورت، قانوناً پذیرفته‌اید که قرارداد اجاره قبلی همچنان معتبر است.زمان‌بندی تخلیه پس از اخطار چگونه است؟
پس از ارسال اخطار، مستاجر موظف است خانه را یا در پایان مدت قرارداد اجاره یا تا 6 ماه پس از ارسال اخطار تخلیه کند (هرکدام که دیرتر باشد).
به‌طور مثال، اگر در تاریخ 15 ژانویه سند خانه را دریافت کرده‌اید، باید تا 15 فوریه اخطار تخلیه را ارسال کنید.
اگر قرارداد اجاره تا 15 اکتبر ادامه دارد، مستاجر باید تا 15 جولای سال بعد خانه را تخلیه کند. در صورت امتناع، می‌توانید از طریق دادگاه دعوای تخلیه مستاجر را مطرح نمایید.
اما اگر قرارداد تا 15 مارس پایان می‌یابد، می‌توانید از 15 آوریل برای تخلیه اقدام قانونی انجام دهید و نیازی به صبر برای پایان 6 ماه نیست.
شرایط قانونی تخلیه مستاجر پس از خرید خانه در ترکیه
این واقعیت که شما اخطار تخلیه را بلافاصله بعد از خرید خانه ارسال کرده‌اید، به هیچ عنوان تضمینی برای تخلیه مستاجر نیست. در ادامه، شرایط قانونی تخلیه مستاجر پس از خرید خانه را بررسی می کنیم:
1- نکته‌ای که معمولا نادیده گرفته می شود این است که در اخطار تخلیه باید به وضوح نیاز خود به خانه را توضیح دهید. طبق قانون تعهدات، شما به عنوان مالک جدید باید مشخص کنید که چرا به این ملک نیاز دارید؛ برای خود، همسر، فرزندان یا افراد تحت تکفل. به همین دلیل، توصیه می شود اخطار تخلیه را با مشاوره حقوقی تنظیم کرده و آن را از طریق دفتر اسناد رسمی ارسال کنید.
2- یکی دیگر از محدودیت‌هایی که اخطار تخلیه به مستاجر وارد می کند، ممنوعیت اجاره مجدد ملک است. فرض کنید در اخطار تخلیه نیاز خود را برای زندگی در خانه‌ای که خریداری کرده‌اید، به وضوح بیان کرده‌اید. پس از تخلیه خانه توسط مستاجر، شما به مدت 3 سال نمی توانید خانه را به فرد دیگری اجاره دهید. در صورت نقض این قانون، شما موظف به پرداخت غرامت به مستاجر سابق خواهید بود و این غرامت نباید کمتر از مبلغ اجاره یک ساله‌ای باشد که از مستاجر دریافت کرده‌اید.
3- حالا فرض کنید شما اخطار تخلیه را به درستی ارسال کرده‌اید و نیاز خود به خانه را بیان کرده‌اید. اما مستاجر به دلایل مختلف، مثل عدم پرداخت اجاره‌بها یا تخلف از شرایط قرارداد، خانه را تخلیه نمی کند. در این صورت، شما می توانید تا 6 ماه پس از ارسال اخطار یا انقضای قرارداد اجاره، اقدام به طرح دعوای تخلیه کنید.
نکاتی که قبل از خرید خانه مستاجر‌دار باید بدانید
همانطور که می بینید، فرآیند تخلیه مستاجر در ترکیه پس از انتقال سند مالکیت می تواند پیچیده باشد. بنابراین، بررسی وضعیت اجاره خانه مورد نظر هنگام خرید خانه بسیار مفید است. در اینجا نکاتی را با شما در میان می گذاریم:
1- اگر به دنبال خانه برای سرمایه‌گذاری هستید، می توانید انتخاب کنید که از قبل در خانه مورد نظر مستاجر داشته باشید. در این صورت، در هنگام تخلیه مستاجر در ترکیه باید قوانین مربوط به این موضوع را به دقت رعایت کنید.
2- فرض کنید قصد دارید ملک را برای خود یا یکی از بستگان بخرید. اگر خانه‌ای که قصد خرید آن را دارید مستاجر دارد، بهترین گزینه این است که قبل از خرید با مستاجر مذاکره کنید. این کار می تواند به شما کمک کند که در فرآیند تخلیه مستاجر در ترکیه دچار مشکل نشوید. همچنین توصیه می شود که این توافق را به صورت کتبی و در صورت امکان در حضور شاهدان انجام دهید.
3- اگر در خانه‌ای که قصد خرید آن را دارید مستاجری وجود دارد، اما قرارداد اجاره‌ای وجود ندارد، ممکن است پس از تغییر سند مالکیت، دوره‌ای مشکل در انتظار شما باشد. بنابراین، اگر در حین خرید مستاجر در خانه وجود داشته باشد، توصیه می شود که قرارداد اجاره و شرایط آن را در صورت وجود بررسی کنید.
در پایان باید گفت، خرید خانه‌ای که مستأجر در آن ساکن است نیاز به دقت قانونی و آگاهی از حقوق شما دارد. پیروی از مراحل قانونی تخلیه مستاجر در ترکیه، تنظیم اخطاریه معتبر، و توجه به نیازهای واقعی‌تان می تواند مسیر مالکیت را برای شما هموار کند. برای دریافت مشاوره حرفه‌ای در این زمینه، می توانید با مشاوران و وکلای شرکت الومیگرنت تماس بگیرید.
پیوستن به گفتگو