فرض کنید خانه‌ای را که می‌خواهید بخرید، چه برای سرمایه‌گذاری و چه برای زندگی شخصی، پیدا کرده‌اید، پسند کرده اید، بر سر قیمت با فروشنده توافق کردین و معاملات سند را انجام دادین. حالا خانه رویایی شما اکنون متعلق به شما است. اگر قبلاً در خانه خریداری شده مستاجر وجود داشته باشد، چه حقوقی دارید، در اینجا این مسئله را بررسی میکنیم.
فرآیند تخلیه مستاجر در صورت خرید آپارتمان مستاجر دار
در صورت وجود مستاجر در خانه خریداری شده، حقوق مالک جدید در قانون تعهدات شماره 6098 به صراحت قید شده است. بر این اساس به عنوان میزبان جدید:
1-از لحظه خرید خانه، طرف قرارداد اجاره بین مالک سابق و مستاجر می شوید.
2-در صورت وجود تبصره اجاره در سند، طبق قانون موظف به ادامه قرارداد اجاره تا زمان انقضای آن هستید.
3-در صورت عدم وجود تبصره در سند و تمایل به تخلیه منزل باید حداکثر تا 1 ماه پس از انتقال سند به مستاجر اخطار ارسال نمایید. اگر ظرف مدت 1 ماه پس از انتقال سند مالکیت این اخطار را ارسال نکنید، تلقی می شود که قرارداد اجاره موجود را پذیرفته اید.
4-در صورت ارسال اخطار، مستاجر باید در پایان قرارداد اجاره یا در پایان 6 ماه اگر قرارداد بیش از 6 ماه باشد، خانه را تخلیه کند. در صورتی که تخلیه صورت نگیرد می توان علیه مستاجر دعوای تخلیه ارائه داد. به بیان ساده، فرض کنید شما سند مالکیت خانه خود را در 15 ژانویه دریافت کردید. به عنوان پیش شرط، باید تا 15 فوریه اخطار ارسال کنید. اگر قرارداد اجاره فعلی در 15 اکتبر منقضی شود، اگر مستاجر تا 15 جولای تخلیه نکرده باشد، می توانید به دعوای تخلیه اقدام کنید. در مثالی دیگر، اگر قرارداد اجاره موجود در 15 مارس خاتمه یابد، می توانید از 15 آوریل بدون انتظار 6 ماه به دعوای تخلیه اقدام کنید.
شرایط تخلیه مستاجر در خانه خریداری شده چیست؟
این واقعیت که شما اخطار تخلیه را در اولین ماه از خرید خانه خود ارسال کرده اید، تضمین کننده تخلیه مستاجر نیست. در اینجا شرایط دیگر را با هم بررسی می کنیم:
1-نکته ای که بیشتر از همه در اینجا نادیده گرفته می شود این است که باید نیاز خود را به خانه در نامه اخطاریه بیان کنید. همانطور که در قانون تعهدات ذکر شده است، شما به عنوان شخصی که دارایی را به دست می آورید، باید به وضوح نشان دهید که باید طبق قانون از دارایی برای خود، همسر، اولاد، یا افراد تحت تکفل خود استفاده می کنید. به همین دلیل به نفع شما خواهد بود که اخطار را با نظر وکیل و بر اساس نیاز موجه تهیه کنید. می توانید اخطار را از طریق دفتر اسناد رسمی ارسال نمایید.
2-یکی دیگر از محدودیت های اخطاریه به مستاجر ایجاد محدودیت در اجاره مجدد می باشد. فرض کنید در اخطار نامه نیاز خود را برای زندگی در خانه ای که خریداری کرده اید به وضوح بیان کرده اید. اخطار شما پذیرفته شد و مستاجر خانه شما را تخلیه کرد. در این صورت نمی توانید خانه خود را به مدت 3 سال به دیگری اجاره دهید. در صورت عدم رعایت این ماده، موظف به پرداخت غرامت به مستأجر سابق خود هستید، که این غرامت نباید کمتر از اجاره ی یکسالی باشد که از مستاجر دریافت کرده اید.
3-فرض کنید اخطار را بر اساس نیازی موجه با مستاجر به اشتراک گذاشته اید. اما مستاجر شما شرایط قرارداد اجاره (مثلا عدم پرداخت اجاره بها برای مدت معین و غیره) را رعایت نمی کند. در این صورت می توانید بدون انقضای مدت 6 ماه پس از اخطار یا انقضای مدت اجاره نامه، دعوای تخلیه را مطرح کنید.
قبل از خرید به چه نکاتی توجه کنم؟
همانطور که می بینید، فرآیند تخلیه مستاجر پس از انتقال سند مالکیت می تواند پیچیده باشد. بنابراین بررسی وضعیت اجاره خانه مورد نظر در هنگام خرید خانه مفید است. مطابق با این:
1-اگر به دنبال خانه برای سرمایه گذاری هستید، می توانید انتخاب کنید که از قبل در خانه مورد نظر مستاجر داشته باشید.
2-فرض کنید قصد دارید ملک را برای خود یا یکی از بستگان بخرید. اگر خانه ای که قصد خرید آن را دارید مستاجر دارد، بهترین گزینه این است که قبل از خرید با مستاجر مذاکره کنید. این به نفع شما خواهد بود که این توافق را به صورت کتبی و در صورت امکان در حضور شاهدان انجام دهید.
3-اگر در خانه ای که قصد خرید آن را دارید مستاجری وجود دارد، اما قرارداد اجاره ای وجود ندارد، ممکن است پس از تغییر سند مالکیت، دوره ای مشکل در انتظار شما باشد. بنابراین، اگر در حین خرید مستاجر در خانه وجود داشته باشد، توصیه می شود که قرارداد اجاره و شرایط آن را در صورت وجود بررسی کنید.
شما می توانید در هنگام خرید خانه از مشاورین فروش شرکت الومیگرنت راهنمایی های کافی دریافت نمایید. وکلای مجرب ترک شرکت الومیگرنت در تمامی مراحل قبل و بعد از خرید ملک در خدمت مشتریان عزیز خواهند بود.
