مراحل خرید و فروش خانه در ترکیه یکی از مهم‌ترین تصمیماتی است که برای کسانی که قصد زندگی، سرمایه‌گذاری یا اخذ شهروندی در این کشور را دارند، باید با دقت و آگاهی کامل انجام شود. اگرچه فرآیند خرید یا فروش خانه به ظاهر ساده به نظر می رسد، اما شامل مراحل قانونی، فنی و مالی متعددی است که بی توجهی به هرکدام از آن‌ها می تواند باعث تأخیر یا مشکلات حقوقی شود.
در این مقاله، مراحل خرید و فروش خانه در ترکیه را به صورت گام به گام بررسی می کنیم. برای اطلاعات بیشتر در مورد مدارک لازم و هزینه‌ها، می توانید به مقالات جداگانه در سایت ما مراجعه کنید.
1- شروع جستجوی ملک
اولین قدم در مسیر خرید خانه در ترکیه، مشخص کردن هدف شما از خرید ملک است. آیا قصد دارید برای زندگی شخصی خانه‌ای تهیه کنید؟ یا به دنبال سرمایه‌گذاری بلندمدت یا دریافت شهروندی ترکیه هستید؟ پاسخ به این سؤال‌ها مسیر جستجوی شما را کاملاً متفاوت خواهد کرد.
بررسی بودجه و انتخاب منطقه مناسب
در قدم بعد، باید بودجه‌ای مشخص برای خرید در نظر بگیرید. توجه داشته باشید که قیمت ملک در ترکیه بسته به منطقه، نزدیکی به دریا، دسترسی به مترو، نوع پروژه (رزیدانس، ویلا، آپارتمان معمولی) و امکانات ساختمان، می‌تواند بسیار متفاوت باشد.
مثلاً مناطق مرکزی استانبول مانند بشیکتاش یا سارییر برای زندگی لوکس مناسب‌اند ولی گران هستند، در حالی که مناطقی مثل بیلیکدوزو یا کوچوک چکمجه، انتخاب‌هایی اقتصادی تر برای سرمایه‌گذاری اولیه محسوب می شوند.
انتخاب مشاور مطمئن یا شرکت معتبر
اگر ساکن ترکیه نیستید یا با بازار ملک این کشور آشنایی ندارید، همکاری با مشاور املاک معتبر و باتجربه می‌تواند شما را از بسیاری از دردسرها نجات دهد. مشاور حرفه‌ای می تواند با توجه به هدف و بودجه‌تان، بهترین گزینه‌ها را به شما معرفی کند و شما را در تمام مراحل تا انتقال سند همراهی کند.
2- بازدید از ملک و بررسی وضعیت قانونی آن
پس از انتخاب منطقه مناسب و بررسی هدف از خرید، نوبت به بازدید حضوری از ملک می رسد. حتی اگر ظاهر ملک یا پروژه بسیار ایده‌آل به نظر برسد، بازدید حضوری کمک می کند تا وضعیت واقعی ملک از نظر موقعیت، کیفیت ساخت، دسترسی‌ها و امکانات دقیق‌تر بررسی شود.
در کنار بازدید فیزیکی، یکی از مهم‌ترین اقدامات در این مرحله، بررسی وضعیت قانونی ملک است. پیش از هرگونه پرداخت یا امضای قرارداد، باید موارد زیر بررسی شوند:
وضعیت سند ملک (تاپو): آیا ملک دارای سند رسمی است یا خیر، و اینکه سند آن مسکونی، تجاری یا نوع دیگری است.
عدم وجود بدهی یا رهن: از طریق استعلام رسمی از اداره تاپو و شهرداری می توان مطمئن شد که ملک بدهی بانکی، مالیاتی یا شهرداری ندارد.
مجوز ساخت و پایان کار: باید بررسی شود که پروژه یا ساختمان مجوز ساخت معتبر دارد و به صورت قانونی ساخته شده است.
3- توافق اولیه و دریافت بیعانه (Kapora)
پس از اطمینان از وضعیت فنی و قانونی ملک، خریدار و فروشنده وارد مرحله توافق اولیه می‌شوند. در این مرحله، معمولاً قراردادی یا پیش‌قرارداد تنظیم می‌شود که در آن، شرایط کلی معامله مانند قیمت، زمان انتقال سند، روش پرداخت و دیگر توافقات ثبت می‌گردد.
یکی از اجزای مهم این مرحله، پرداخت بیعانه یا “کاپورا” است. این مبلغ به عنوان نشانه جدیت خریدار در معامله پرداخت می شود و معمولاً بین ۵ تا ۱۰ درصد از مبلغ کل معامله است.
نکات مهم درباره کاپورا:
در صورتی که خریدار بدون دلیل موجه از خرید منصرف شود، مبلغ کاپورا معمولاً به نفع فروشنده ضبط می‌شود.
اگر فروشنده از فروش منصرف شود، باید مبلغ کاپورا را به همراه خسارت به خریدار بازگرداند.
توصیه می‌شود این توافق به‌صورت مکتوب و با حضور مشاور یا وکیل انجام شود تا از بروز اختلافات احتمالی جلوگیری شود.
در خرید پروژه‌های در حال ساخت، معمولاً قرارداد رسمی‌تری تحت عنوان پیش‌خرید (Satış Vaadi Sözleşmesi) در دفترخانه رسمی (نوتر) تنظیم می شود. این نوع قرارداد، حقوق خریدار را بهتر حفظ می کند و در صورت بروز اختلاف، امکان پیگیری قانونی بهتری فراهم می آورد.
4- آماده‌سازی برای انتقال سند
پس از توافق نهایی و پرداخت بیعانه، نوبت به آماده‌سازی مقدمات قانونی برای انتقال سند (تاپو) می رسد. این مرحله یکی از مهم‌ترین و حساس‌ترین مراحل خرید و فروش خانه در ترکیه است.
در این مرحله فروشنده اقدام به اخذ راندوو از اداره تاپو می کند و بعد از مشخص شدن زمان راندوو با به همراه داشتن مدارک مورد نیاز برای انتقال سند، خریدار و فروشنده در اداره تاپو حاضر می شوند. توجه داشته باشید که علاوه به همراه داشتن مدارک مورد نیاز، حتما باید هزینه سند و هزینه دونر سرمایه نیز قبل از ساعت راندوو پرداخت شده باشد.
شما میتوانید برای اطلاع کامل از مدارک مورد نیاز برای انجام انتقال سند ملکی مقاله مدارک مورد نیاز در خرید و فروش ملک را مطالعه نمایید. همچنین در مقاله هزینه سند ملک در مورد میزان هزینه سند و نحوه پرداخت به صورت کامل بیان شده است.
5- انتقال سند و نهایی‌سازی معامله
در این مرحله، خریدار و فروشنده پس از طی تمام مراحل مقدماتی، برای امضای رسمی سند در اداره ثبت اسناد و املاک (تاپو) حاضر می‌شوند. این بخش، مرحله نهایی از مراحل خرید یا فروش خانه در ترکیه است.
پس از مشخص شدن روز سند، خریدار و فروشنده در ساعت مشخص در اداره سند حاضر می شوند و پس از تسویه حساب کامل آماده امضای متن انتقال سند می شوند.
پس از امضای متن انتقال سند توسط خریدار و فروشنده، سند جدید (بنام خریدار) در طی 10 الی 20 دقیقه تحویل خریدار می شود.
نکته مهم: از لحظه‌ای که سند به نام خریدار صادر شود، او به‌طور رسمی مالک ملک محسوب می‌شود و می‌تواند اقدامات بعدی مانند تحویل کلید یا دریافت اشتراک‌ها را انجام دهد.
6- تحویل ملک و مراحل بعد از آن
پس از نهایی‌شدن مراحل خرید و فروش خانه در ترکیه، سند ملک به نام خریدار منتقل می‌شود و تمامی فرآیند قانونی به پایان می‌رسد. خریدار به‌عنوان مالک جدید، آماده‌ی تحویل گرفتن ملک و انجام اقدامات نهایی برای استفاده یا سرمایه‌گذاری خواهد بود.
در صورتی که ملک آماده‌ی تحویل باشد (چه واحد نوساز یا دست‌دوم)، فروشنده موظف است کلید ملک را به خریدار تحویل دهد.
اگر ملک فروخته‌شده هنوز در حال ساخت باشد، زمان تحویل براساس مفاد قرارداد پیش‌خرید (پروژه‌های در حال ساخت) خواهد بود. توصیه می‌شود زمان تحویل، شرایط دقیق ملک و مسئولیت‌های طرفین به‌صورت کتبی در قرارداد ذکر شده باشند.
مراحل فروش خانه در ترکیه
اگر قصد فروش ملک خود در ترکیه را دارید، آشنایی با مراحل قانونی، حقوقی و عملی این فرآیند بسیار مهم است. چه شهروند ترکیه باشید و چه تبعه خارجی، این مراحل برای شما یکسان است و انجام صحیح آن‌ها باعث می‌شود فروش ملک سریع‌تر، امن‌تر و بدون مشکل انجام شود.
1- آماده‌سازی ملک برای فروش
قبل از هر اقدامی، بهتر است ملک خود را برای بازدید خریداران آماده کنید. تمیز بودن، نظم داشتن و ایجاد حس مثبت در بازدیدکننده می‌تواند تأثیر مستقیم بر سرعت فروش بگذارد. اگر خانه نیاز به تعمیرات جزئی یا رنگ کاری دارد، بهتر است قبل از آگهی آن را برطرف کنید.
2- بررسی وضعیت سند و بدهی‌ها
یکی از مهم‌ترین مراحل پیش از فروش ملک، بررسی سند ملک از نظر موارد زیر می باشد:
سند ملک شما آماده و بدون اشکال باشد.
ملک در رهن بانک، وثیقه یا دارای شرح و ایپوتک (ipotek) نباشد.
عوارض شهرداری، شارژ ساختمان به مدیریت ساختمان یا مالیات ملک پرداخت شده باشد.
هرگونه مشکل در این موارد ممکن است فرآیند فروش را متوقف یا خریدار را منصرف کند.
3- تعیین قیمت مناسب
قیمت‌گذاری باید با توجه به منطقه، متراژ، امکانات ملک و شرایط بازار توسط کارشناس معتبر انجام شود. مشاورین املاک باتجربه می توانند در این زمینه به شما مشاوره دهند. همچنین انجام گزارش کارشناسی ارزش ملک (اکسپرتیز) در بسیاری موارد توصیه می‌شود؛ به‌خصوص اگر خریدار تبعه خارجی باشد.
4- سپردن ملک به مشاور املاک و صدور مجوز بازاریابی
برای فروش بهتر، بهتر است ملک را به یک مشاور املاک معتبر بسپارید و با شرکت ملکی به صورت انحصاری قرارداد همکاری ببندید. در این مرحله، مالک باید با امضای فرم اجازه فروش یا همان yetki belgesi به مشاور املاک اجازه رسمی جهت آگهی کردن، فعالیت روی ملک و بازدید ملک را بدهد. براساس قانون جدید که از اول سال 2025 میلادی اجرایی شده است، بدون این مجوز، شرکتهای ملکی مجوز فعالیت و آگهی کردن ملک را نخواهند داشت.
5- پیدا شدن خریدار و تنظیم قرارداد فروش
پس از فعالیت های تبلیغاتی کارشناس ملکی و بازدید مشتری و توافق بر سر قیمت، طرفین معامله قراردادی مکتوب به عنوان پیش‌قرارداد امضا می‌کنند. در این قرارداد مبلغ معامله، شرایط پرداخت، زمان تحویل، مسئولیت هزینه‌ها و سایر توافقات ذکر می شود. در هنگام امضای قرارداد، خریدار مبلغی به عنوان بیعانه پرداخت می کند تا ملک برای او رزرو شود.
6- پیگیری مراحل اداری و انتقال سند
در این مرحله، مدارک لازم به اداره ثبت اسناد (تاپو) ارائه می‌شود. پس از دریافت وقت ملاقات، طرفین در روز مشخص در اداره تاپو حضور یافته و سند رسمی به نام خریدار منتقل می‌شود. کلیه هزینه‌های مربوط به انتقال سند و مالیات‌ها باید تا این زمان تسویه شده باشد.
7- تحویل ملک و تسویه حساب نهایی
پس از انتقال سند، ملک باید به خریدار تحویل داده شود. اگر ملک دارای مستأجر یا اثاثیه باشد، شرایط تخلیه یا تحویل باید از قبل مشخص شده باشد تا از بروز اختلاف جلوگیری شود.
نکات کلیدی در مراحل خرید و فروش خانه در ترکیه
در کنار طی کردن مراحل خرید و فروش خانه در ترکیه، توجه به برخی نکات کلیدی می تواند از بروز مشکلات حقوقی، مالی یا حتی تأخیر در فرآیند جلوگیری کند. یکی از مهم‌ترین موارد، دقت در تنظیم قرارداد اولیه است؛ گاهی جزئیات ظاهراً ساده مانند نحوه تحویل ملک، شرایط پرداخت و یا تاریخ انتقال سند اگر به‌درستی قید نشوند، می توانند در آینده دردسرساز شوند. برای مثال، استفاده از عباراتی کلی مثل «تحویل به صورت موجود» می تواند مسئولیت هرگونه نقص یا خرابی را از دوش فروشنده بردارد.
از سوی دیگر، فروشندگان نیز باید پیش از شروع فرآیند فروش، از وضعیت سند، بدهی‌های احتمالی و وجود هرگونه محدودیت یا رهن مطمئن شوند. دریافت استعلام های رسمی، تسویه بدهی‌ها و سپس مراجعه به مشاوران املاک حرفه‌ای برای قیمت‌گذاری و تبلیغ، مسیر فروش را هموار می کند. همچنین چه در خرید و چه در فروش، همکاری با افراد معتبر و دارای تجربه در بازار ملک ترکیه، بهترین راه برای پیشگیری از ضررهای احتمالی و حفظ سرمایه شماست.
پیوستن به گفتگو