با انتشار اصلاحیه «آییننامه اجرایی قانون ۶۳۰۶» در ۴ فوریه ۲۰۲۶ در روزنامه رسمی، فرآیند نوسازی شهری وارد مرحلهای تازه شد. این تغییرات با هدف سرعتبخشیدن به تصمیمگیریها و رفع گرههای حقوقی، بهویژه در ساختمانهای پرخطر، به اجرا درآمده است.
بر اساس مقررات جدید، در بافتهای پرریسک، مناطق ذخیره ساخت و همچنین پلاکهایی که دارای ساختمان خطرناک هستند، دیگر نیازی به تخریب بنا برای آغاز فرآیند تصمیمگیری وجود ندارد. از این پس، مالکان میتوانند با اکثریت ساده درباره موضوعاتی مانند تجمیع یا تفکیک پلاک، ساختوساز مجدد، فروش سهم، مشارکت در ساخت یا مدلهای تقسیم درآمد تصمیم بگیرند.
برگزاری جلسه با درخواست یک مالک
یکی از مهمترین تغییرات، تسهیل روند تشکیل جلسات است. طبق آییننامه جدید، درخواست تنها یک مالک برای برگزاری جلسه کفایت میکند. زمان و مکان جلسه از طریق اعلام در محل ملک، نصب اطلاعیه در ساختمان یا ارسال اخطار رسمی اعلام میشود و پس از پایان مهلت، تمامی مالکان مطلعشده تلقی خواهند شد. تصمیمها نیز بر اساس سهم مالکیت و با رأی اکثریت ساده اتخاذ میشود.
فروش سهم مالکان مخالف تصمیم
در صورتی که برخی مالکان با تصمیمات اتخاذشده موافقت نکنند، امکان عرضه سهم آنها فراهم شده است. این سهام میتواند با قیمتی کمتر از ارزش روز نبوده و از طریق مزایده به سایر مالکان فروخته شود. در صورت نبود خریدار، نهادهای عمومی مجاز به تملک این سهام خواهند بود.
همچنین پس از تخریب ساختمانهای پرخطر، عنوان «ساختمان پرریسک» از اسناد ملکی حذف شده و به جای آن، عبارت «مشمول قانون ۶۳۰۶» درج میشود.
اولویت خرید زمین پس از تخریب
چنانچه پس از تخریب، ملک به زمین تبدیل شده و تصمیم به فروش آن گرفته شود، اولویت خرید با نهادهای دولتی مرتبط با نوسازی شهری از جمله سازمانهای مسئول پروژههای ملی مسکن خواهد بود. در صورت انجام این خرید، امکان انعقاد قرارداد مسکونی یا تجاری با مالکان قبلی نیز پیشبینی شده است.
شفافسازی شرایط تجمیع و انتقال حق ساخت
طبق مقررات جدید، تجمیع چند پلاک تنها در صورتی مجاز است که تمامی ساختمانها بهطور رسمی پرخطر تشخیص داده شده باشند. در مورد پلاکهای خالی، رضایت کامل همه مالکان الزامی است. همچنین اگر به دلیل شرایط زمین یا خطرات طبیعی امکان ساخت وجود نداشته باشد، انتقال حق ساخت به پلاک دیگر ممکن خواهد بود؛ البته مشروط به موافقت همه مالکان.
در عین حال، معافیتهای مربوط به هزینهها و عوارض ثبت همچنان حفظ شده و برای پروژههایی که مجوز آنها پس از ابتدای سال ۲۰۲۴ صادر شده، امکان بازتنظیم ضمانتهای پیمانکار نیز در نظر گرفته شده است.
هدف: باز شدن گرههای قدیمی نوسازی
الوان کاکیجی شیمشک، وکیل و شریک مؤسس یک دفتر حقوقی فعال در حوزه املاک، با اشاره به این اصلاحات تأکید میکند که سالها اختلاف و بنبست در تصمیمگیریهای جمعی، روند نوسازی شهری را کند کرده بود. به گفته او، امکان تصمیمگیری با اکثریت ساده میتواند نوسازی ساختمانهای پرخطر را شتاب ببخشد؛ هرچند برای جلوگیری از تضییع حقوق مالکان، همراهی حقوقی همچنان ضروری است.
این اصلاحات، مسیر نوسازی شهری را کوتاهتر، اجراییتر و هماهنگتر با منافع عمومی ترسیم میکند.
پیوستن به گفتگو