در ماههای اخیر اختلافات مربوط به اجاره دفاتر و محلهای کاری افزایش چشمگیری داشته است. به گفتهٔ وکیل الواَن کاکیجی شیمشک، شریک مؤسس دفتر حقوقی Kakıcı & Şimşek، اشتباهاتی که در تنظیم قراردادهای اجاره رخ میدهد، میتواند در آینده پیامدهای حقوقی و مالی جدی به دنبال داشته باشد؛ به همین دلیل او تأکید میکند که فرآیند قرارداد باید با مشاوره تخصصی پیش برود.
سخن شفاهی کافی نیست؛ قرارداد باید دقیق و مکتوب باشد
وکیل شیمشک میگوید بخش زیادی از اختلافات، نتیجهٔ تکیه بر توافقهای شفاهی و نبود اسناد کافی است.
او توضیح میدهد:
«قرارداد حتماً باید مکتوب باشد. اگر مبلغ اجاره، نحوه افزایش، هزینهها و مسئولیتها بهروشنی قید نشود، کوچکترین اختلاف هم راهی دادگاه میشود. این موضوع نشان میدهد که قرارداد باید حرفهای و دقیق تنظیم شود.»
او همچنین تأکید میکند که در اجارهٔ دفاتر، مسئولیتهای طرفین—از جمله نگهداری، تعمیرات، ایمنی و بیمه—باید بدون ابهام نوشته شود.
بررسی وضعیت حقوقی ملک، شرط ضروری قبل از اجاره
شیمشک هشدار میدهد که پیش از اجارهٔ هر دفتر یا محل کسبوکار، وضعیت حقوقی ملک باید با دقت بررسی شود.
او میگوید:
«باید بررسی شود که در سند ملک عباراتی مانند “دارای پرونده قضایی” یا “تحت توقیف” وجود نداشته باشد. همچنین حقوق مربوط به انتقال یا واگذاری مجدد باید مطابق قرارداد اصلی بررسی شود. این جزئیات میتواند مانع مشکلات جدی در آینده شود.»
پس از همهگیری کرونا، مفاد جدید وارد قراردادها شد
با توجه به تأثیر همهگیری کووید-۱۹ بر روابط استیجاری، شیمشک میگوید مفادی مانند «عُسر و حَرَج» و شرایط پیشبینینشده بهطور گسترده وارد قراردادهای جدید شدهاند:
«وجود بندهای تعدیل برای شرایط غیرمنتظره، از هر دو طرف—هم موجر و هم مستأجر—حمایت میکند و در حل اختلافات احتمالی نقش مهمی دارد.»
اهمیت ضمانت قراردادی و تعهدات مالیاتی
او در ادامه میگوید که شرایط مربوط به ضمانتها یا اسناد وابسته به قرارداد باید کاملاً مشخص باشد؛ از جمله اینکه تحت چه شرایطی قابل پیگیری قانونی هستند.
شیمشک در مورد مالیات نیز هشدار میدهد:
«نوع اجاره میتواند تعهدات مربوط به مالیات بر شرکتها و مالیات بر ارزش افزوده را تغییر دهد. بنابراین بررسی مالی موضوع باید همزمان با بررسی حقوقی انجام شود.»
رایجترین دعاوی در اجاره دفاتر
بر اساس توضیحات شیمشک، متداولترین پروندهها در زمینه اجاره محل کسبوکار شامل موارد زیر است:
عدم پرداخت اجاره
درخواست تخلیه
اختلاف بر سر اعتبار یا محتوای قرارداد
مسئولیت خسارات وارده به ملک
او همچنین به افزایش معاملات صوری اشاره میکند و توضیح میدهد که برخی شرکتها برای فرار از مسئولیتهای قانونی مانند بدهیهای کارگری، قراردادهای صوری انتقال اجاره تنظیم میکنند.
این کار اما خطرناک است؛ زیرا در چنین مواردی طرفین ممکن است بهطور مشترک و تضامنی مسئول شناخته شوند.
بهترین سپر دفاعی، قرارداد دقیق و شفاف است
شیمشک در پایان تأکید میکند:
«در اجارهٔ محلهای کاری، وجود قراردادی مکتوب، روشن و جامع که تمام سناریوهای احتمالی را شامل شود، حیاتی است. مشخص بودن مسئولیتها، شرایط ضمانت و تعهدات طرفین، بسیاری از مشکلات آینده را از همان ابتدا از بین میبرد.»
پیوستن به گفتگو